Défiscalisation Loi PINEL

Investissement immobilier en loi PINEL

Financer l’opération par un prêt immobilier sans apport

La loi Pinel autorise que le logement soit acquis par un prêt immobilier ou bien directement par vos fonds propres.

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d’impôt supplémentaire.

Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix du logement global. On parle d’ailleurs de coût d’acquisition total.

Afin de maximiser votre investissement sur un plan financier et fiscal, et si votre capacité d’endettement le permet, il vous est conseillé de financer votre bien immobilier avec un emprunt bancaire total sans aucun apport.

 

Vous obtenez ainsi un double effet de levier :

1. fiscal : grâce à la déductibilité totale de vos intérêts d’emprunt.

2. financier : en faisant travailler de l’argent qui ne vous appartient pas (à un taux de rendement supérieur à celui auquel on vous le prête).

De plus, la période actuelle bénéficie de taux d’emprunt historiquement bas, dopant la rentabilité d’un investissement locatif à crédit.

Et grâce à l’assurance sur le capital emprunté, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches :

1. non seulement la perception d’un capital (le bien immobilier)

2. mais aussi d’une rente mensuelle indexée (le loyer net)

 

Loi PINEL : préparer sa déclaration fiscale

 

Afin de bénéficier de votre réduction d’impôt, vous devez en informer l’Administration fiscale dès la première année.

Cette déclaration se fait tous les ans, en même temps que votre déclaration de revenus. Concrètement, le dossier fiscal doit être remplit l’année qui suit la Date d’Achèvement des Travaux (DAT). Il se compose de quatre grands formulaires fiscaux :

1. La déclaration des revenus (2042)

Vous reportez le bilan foncier (qui peut être excédentaire ou déficitaire). Ce bilan s’ajoute alors à vos revenus d’activités s’il est positif et s’y soustrait s’il est négatif.

2. La déclaration d’avantage fiscal (2042-C)

Vous précisez les dates d’acquisition du logement. Vous inscrivez la réduction d’impôt annuelle de 12,% 18% ou 21%, accordée par le dispositif Pinel. Vous inscrivez éventuellement le déficit foncier (s’il y a lieu).

3. La déclaration d’engagement de location (2044-EB)

Vous remplissez ce document, uniquement lors de la première déclaration fiscale. Il vous engage à louer votre bien au minimum pendant 6 ans. Vous cochez l’avantage fiscal Pinel, signez et datez le document.

4. La déclaration du bilan foncier (2044 ou 2044-SPE)

Vous déclarez vos recettes (loyers) et vos charges (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) liées à votre logement. Vous réalisez le bilan foncier : vous allez soustraire vos recettes à vos charges. Ce bilan peut être positif ou négatif selon si vous êtes respectivement en situation excédentaire ou déficitaire. LA LOI PINEL … Investir : une démarche claire en 10 étapes.

Au-delà de la complexité d’un achat immobilier traditionnel, investir en loi de défiscalisation, demande de réfléchir en amont à son projet et de respecter une chronologie bien définie.

Vous retrouverez ci-après, les 10 étapes et dates clés à respecter pour vous garantir la réussite de votre investissement Pinel.

1. Le rendez-vous patrimonial : Aujourd’hui Analyse de votre situation financière et fiscale Adéquation des avantages de la loi avec vos objectifs d’investissement Définition de vos paramètres de simulation

2. La sélection du logement : Dans 7 à 14 jours Présentation des résultats de simulation Sélection du logement Pinel et signature de la réservation

3. Le dossier de financement : Dans 2 mois Dépôt du dossier de financement dans plusieurs banques Choix du prêt et envoi des offres

4. L’acte du logement : Dans 2 mois Signature de l’acte authentique de votre logement chez le notaire

5. La construction du logement : Fonction des programmes et de la date de la réservation Appels de fonds selon l’avancement du chantier Suivi de l’état d’avancement des travaux

6. Le choix du gestionnaire : 3 mois avant la livraison Signature et renvoi du mandat de gestion Signature et renvoi du contrat d’adhésion aux assurances Validation d’un locataire

7. La livraison du bien Fonction des programmes et de la date de la réservation Livraison du logement et relève des éventuelles réserves techniques Récupération des clefs

8. La location du bien Durant au moins les 72 mois de location Signature du bail de location Encaissement des loyers et des éventuelles assurances (Carence et vacance locative) Réception et archivage des pièces administratives

9. La déclaration fiscale Tous les ans, en même temps que votre déclaration de revenus Déclaration de l’engagement de location (2044EB), la 1ère année Déclaration du bilan foncier (2044 ou 2044-SPE et 2042) Déclaration de la réduction d’impôt annuelle ( 2042-C) Archivage du dossier fiscal

10. La revente du bien Au minimum 72 mois après la première location Analyse de votre investissement (estimation du bien, calcul de la taxe sur la plus-value immobilière, …) Dépôt du mandat de vente dans une ou plusieurs agences immobilières Signature du compromis de vente et de l’acte authentique chez notaire

A savoir

Le Guide des zones géographiques

  • Le guide des zones géographiques, définies selon l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’ar ticle R 304-1 du CCH*, est valable pour les dispositifs Prêt à taux zéro + (PTZ+), Prêt à l’Accession Sociale (PAS), dispositif “Pinel”.
  • Le territoire est découpé en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C allant de la zone la plus tendue à la plus détendue. Une zone est dite « tendue » si l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix). A l’inverse, une zone est « détendue » si l’offre de logements est suffisante pour couvrir les besoins en demande de logements.
  • La subdivision de la zone en A ou A bis ne concerne que certains dispositifs (dont le dispositif “Pinel”).
42 LOIRE
Zone B2

Andrézieux-Bouthéon, Bonson, Cellieu, Châteauneuf, Chazelles-sur-Lyon, Commelle-Vernay, Farnay, Firminy, Fraisses, Genilac, La Fouillouse, La Grand-Croix, La Ricamarie, La Talaudière, La Tour-en-Jarez, Le Chambon- Feugerolles, Le Coteau, L’Étrat, L’Horme, Lorette, Mably, Montbrison, Montrond-les-Bains, Pouilly-les-Nonains, Renaison, Riorges, Rive-de-Gier, Roanne, Roche-la- Molière, Saint-Alban-les-Eaux, Saint-André-d’Apchon, Saint-Chamond, Saint-Étienne, Saint-Galmier, Saint-Genest-Lerpt, Saint-Haon-le-Châtel, Saint-Haonle- Vieux, Saint-Jean-Bonnefonds, Saint-Joseph, Saint-Just-Saint-Rambert, Saint-Léger-sur-Roanne, Saint-Martin-la-Plaine, Saint-Paul-en-Jarez, Saint-Priesten- Jarez, Savigneux, Sorbiers, Sury-le-Comtal, Unieux, Veauche, Villars, Villerest.

Zone C

Toutes les autres communes.

43 HAUTE-LOIRE
Zone B2

Aurec-sur-Loire, Monistrol-sur-Loire, Pont-Salomon, Saint-Ferréol-d’Auroure, Saint-Just-Malmont.

Zone C

Toutes les autres communes.